KONVALIDACIJA ISPRAVA
KONVALIDACIJA ISPRAVA
Novi katastarski postupak od 2026. i šta to znači za građane i advokate
Izmenama Zakona o državnom premeru i katastru koje su počele da se primenjuju od 1. januara ove godine, zakonodavac uveo je jednu od najznačajnijih reformi u oblasti evidencije prava na nepokretnostima od uvođenja javnih beležnika. Cilj reforme je da se omogući brži i jednostavniji upis prava, ali bez odricanja od osnovnih postulata pravne sigurnosti.
Zašto je bila potrebna promena?
Tokom višegodišnje prakse sretao sam se sa klijentima i rešavao brojne slučajeve gde su problem bili dokumenti ili njihov nedostatak.
To je značilo da su mnogi vlasnici bili zarobljeni između prava koje nesporno imaju i sistema koji to pravo ne može ili ne želi da evidentira bez „savršene dokumentacije“.
Gubljenje originala, neprecizni opisi parcela, promene katastarskih oznaka i zastareli obraci dovodili su do situacija u kojima je jedini izlaz često bila dugotrajna i skupa parnica.
Do prvog januara bile su nužne posete i podnesci nadležnim osnovnim sudovima koji su nasledili opštinske sudove čiji su službenici overavali ove ugovore i potvrde. Neretko se išlo i do Arhiva Srbije, a ponekad i u opštinu na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi.
Šta znači kovalidacija isprava?
Suština novog postupka je u tome da se odustaje od isključivo formalnog pristupa ispravama i uvodi faza prethodne provere u kojoj katastar aktivno učestvuje u utvrđivanju da li i u kom obimu postoje uslovi za upis prava. Drugim rečima, isprava više ne mora da bude u potpunosti „savršena“ da bi bila uzeta u razmatranje od strane nadležnog katastra. Fotokopije, nepotpuni ugovori i stare sudske odluke mogu da predstavljaju polaznu osnovu za postupak.
Nakon provere raspoloživih podataka, katastar obaveštava stranku šta je moguće upisati i pod kojim uslovima. Pa tako nema više gubljenja vremena na traženje dokumentacije u sudu ili u Arhivu.
Ovo predstavlja značajan zaokret u odnosu na dosadašnju praksu u kojoj je teret dokazivanja u potpunost bio prebačen na stranku.
Nije reč o legalizaciji
Katastar naglašava važno razgraničenje kada obaveštava građane o konvalidaciji dokumentacije.
Ovo je važno jer je jedna od najčešćih zabluda poistovećivanje ovog postupka sa legalizacijom bespravno izgrađenih objekata. Zakon vrlo jasno pravi razliku između ova dva instituta.
Legalizacija se odnosi na građevinsko-pravni status objekta i podrazumeva ispunjenje posebnih uslova propisanih drugim zakonima. Novi postpak se odnosi isključivo na upis prava u katastar nepokretnosti koje su zakonito sagrađene.
Ovde se ne radi o ozakonjenju nečega što je sagrađeno protivno propisima.
Novi položaj građana u postupku
Za građane je najvažnija promena činjenice da se od njih više ne očekuje poznavanje pravila upravnog postupka, katastarskih pravila i obrazaca. Umesto detaljnog popunjavanja zahteva sa nizom tehničkih podataka, postupak je pristupačan i digitalizovan. (ukoliko Vas interesuje pročitajte više o digitalizaciji katastra u našem članku „Posledice digitalizacije katastra“)
Građanin dostavlja dokumenta koja poseduje, čak i u formi fotografija, kao i osnovne lične podatke. Na osnovu toga, katastar vrši analizu i dostavlja obaveštenje o mogućnosti upisa u konkretnom slučaju.
Tek nakon toga stranka odlučuje da li prihvata predložene uslove i nastavlja postupak.
Upis se, po prihvatanju uslova, vrši u roku od pet dana i odmah postaje vidljiv u elektronskom katastru.
Pravna priroda upisa i pitanje pravne sigurnosti
U ovom postupku se ne donosi rešenje o upisu, pa zato nema ni prava na žalbu. To je na neki način samo obaveštavanje katastra da postoje uslovi za upis, pa katastar sam vrši upis po službenoj dužnosti. Ovo je glavna specifičnost ovog postupka, jer se upis vrši neposredno uz zabelešku da je moguće njegovo preispitivanje u roku od godinu dana.
Ovaj mehanizam predstavlja kompromis između potrebe za efikasnošću i zaštite prava trećih lica.
Sa jedne strane, omogućava se brzo evidentiranje vlasništva, a sa druge, ostavlja se prostor za sudsku zaštitu u slučaju spora.
Šta ako isprave nisu dovoljne?
Ukoliko katastar proceni da dostavljena dokumentacija nije dovljna za upis, stranka o tome dobija jasno obaveštenje. Neprihvatanje predloženih uslova ne proizvodi nikakve negativne posledice ili takse. Upis se jednostavno neće izvršiti.
U tim situacijama ostaju otvorene opcije kao što su: angažovanje advokata koji će pokušati da privbavi dokumentaciju kao što sam opisao iznad kroz moju praksu, ili će pokrenuti parnični postupak radi utvrđenja prava.
Uloga nas advokata u novom sistemu
Advokat sada ima ključnu ulogu u odluci da li je novi postupak najpovoljnije rešenje, kakve su posledice zabeleške o mogućem preispitivanju i da li je u konkretnom slučaju sigurnije ići putem parnice. Posebno je značajno što su profesionalnim korisnicima elektronskog katastra dostupni i novi digitalni alati i unapređene mogućnosti pretrage katastarskih podataka.
Zaključak
Izmene koje su stupile na snagu 01.01.2026. godine predstavljaju promenu filozofije katastra nepokretnosti.
Za vlasnike nepokretnosti, ovo je prilika da konačno usklade pravno i faktičko stanje a za advokate se otvara nova oblast savetodavne prakse u kojij iskustvo i pravna procena dolaze do punog izražaja.
Ukoliko vas interesuje na našem Blogu možete da pročitate i članke na temu Digitalizacije katastra, da saznate koja su vaša prava prilikom kašnjenja leta, koja su vaša prava kada kupite dron i da saznate o temi Nadrilekarstva i nadriapoterkarstva. Pratite nas na društvenim mrežama:
Informacije sadržane u ovom tekstu su pružene samo radi opšte informisanosti i ne mogu se smatrati za pravno mišljenje ili pravni savet. U skladu s tim Advokatska kancelarija Birovljev S. Marko odriče se svake odgovornosti i ne prihvata bilo kakve obaveze za posledice koje može pretrpeti bilo koje lice zbog činjenja ili nečinjenja na osnovu informacija sadržanih u ovom tekstu.
